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COMO DEVO AGIR NA COMPRA DE UM IMÓVEL?
É importante verificar a idoneidade e seriedade da Imobiliária e do profissional que irá assessorá-lo.
A. DO IMÓVEL
1. O imóvel está devidamente regularizado? Verifique a Certidão de Propriedade expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente.
2. Apresenta ônus de qualquer hipótese? (hipotecas, penhoras, etc) Veja a Certidão de Inteiro Teor ou também chamada Certidão de Ônus.
3. Existem débitos contra o imóvel referente a impostos ou taxas? Solicite a Certidão Negativa de IPTU e débitos com o Condomínio e de energia elétrica e água.
4. Se a construção esta pronta, mas ainda não foi registrada na matrícula do terreno, verifique se não existe débito de INSS, e com a Prefeitura de ISS da construção. Peça sempre ajuda de um profissional especializado.
B. DO VENDEDOR
1. Se o vendedor não tem problemas relacionados à sua idoneidade financeira para praticar a venda. Solicite:
• Certidão dos três cartórios de Protestos.
• Certidão do Cartório Distribuidor Civil e Penal para verificar alguma ação movida contra o vendedor.
• Certidão de Justiça Federal para verificar a existência de cobrança de impostos ou débitos com órgãos públicos.
2. Verificar se o imóvel não pertence a menores de idade, quando então, a venda somente poderá ser realizada mediante prévia autorização judicial.
3. Em caso de sucessão por herança ou separação judicial deve ser verificado o formal de partilha e seu registro.
C. DO CONTRATO
1. Se a compra do imóvel está sendo feita à vista, exija a escritura definitiva no ato do pagamento - consulte o tabelião de sua confiança.
2. Se a compra não for à vista, antes de assinar o contrato de compromisso de compra e venda, peça a minuta do contrato para a análise do profissional de sua confiança.
3. É importante lembrar os cuidados a serem observados quanto à posse, forma de pagamento, correção monetária, obrigações por impostos, responsabilidades, etc.
4. Para concluir sua negociação cuide para que sua escritura ou contrato de compromisso de compra e venda estejam devidamente registrados no Cartório de Registro de Imóveis.
COMO FAZER UM BOM NEGÓCIO:
Para que a aquisição da casa própria não vire pesadelo é necessário muita cautela e atenção. Qualquer que seja a opção é importante, antes de concluir a compra, ir ao local em horários diversos, verificando com os vizinhos se existem inconvenientes, infra-estrutura e serviços, tais como escola, transporte, padaria, supermercados etc. O consumidor deve, ainda, certificar-se junto à Secretaria Municipal da Habitação, se o imóvel está em área declarada de utilidade pública ou interesse social que, em caso positivo, poderá ser desapropriada, ou se há projeto aprovado por lei registrado no Cartório Imobiliário.
IMÓVEIS USADOS:
O comprador deve verificar se há ações propostas contra o proprietário do imóvel e, em caso positivo, saber se a dívida compromete o bem. Para isso é necessário solicitar uma certidão junto ao Foro Central e na Justiça Federal. Se a propriedade em questão for em cidade diferente de onde reside o dono, a pesquisa deverá ser efetuada nos dois locais.
Solicite ao vendedor uma Certidão Vintenária com negativa de ônus e alienação atualizada. Esta certidão é fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis da região e informa sobre os últimos 20 anos do imóvel, se ele está hipotecado ou se faz parte de alguma herança. Em se tratando de condomínio, é necessária também uma declaração negativa de débitos junto ao mesmo.
Fique atento também, quanto à existência de débito relativo a Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Peça ao proprietário que apresente uma certidão negativa de débito (CND) expedida pela prefeitura da cidade onde se localiza o imóvel em questão.
Outro cuidado relevante é saber se o imóvel está atrelado a financiamento por meio de agente financeiro, em caso positivo, se há pendências e quais as condições de transferência do contrato.
IMÓVEIS NA PLANTA:
Ao se interessar por um imóvel na planta, procure verificar a qualidade de construção de outros imóveis da construtora. Se possível, converse com moradores ou com o síndico. No stand de vendas, observe na planta de edificação a exata localização da unidade pretendida – se é de frente, de fundos, sua ventilação, incidência de luz, do sol etc. No memorial descritivo, identifique a marca e a qualidade dos materiais e equipamentos a serem utilizados – elevador, azulejos, piso, metais etc.
Informe-se sobre o regime de construção: se for por empreitada, o preço é fechado mas sujeito a reajustes; se for por administração, também conhecido como preço de custo, o valor efetivo da obra será repassado aos adquirentes, acrescido de um valor a título de taxa de administração.
Anote tudo sobre as condições oferecidas: entrada, prestações intermediárias, índices e periodicidade de reajustes, entrega das chaves e projeção do valor da prestação com a aplicação de juros, no caso de financiamento. Saiba que, além dos juros, haverá correção por índice contratado. Se a obra for financiada por agente do Sistema Financeiro de Habitação, o índice deverá estar identificado.
Verifique se o preço total e se os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Observe o prazo para o início e o término da obra, bem como a existência de multa por atraso na entrega.
Verifique se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente. Informe-se sobre quem são os profissionais responsáveis pelo empreendimento, inclusive solicitando informações sobre eles junto ao Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (Crea).
Ao assinar o contrato, certifique-se de que as cláusulas são as mesmas da proposta ou minuta. Risque todos os espaços em branco. O documento deve apresentar os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, índice e periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor), local de pagamento, penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa e garagem adquiridas – localização, metragem total, área privativa, comum, de garagem etc.
Na compra de imóvel na planta, o contrato deverá informar também o prazo para o início e a entrega da obra. A multa por atraso na entrega deve estar incluída nas cláusulas desse documento. O Memorial Descritivo deverá estar anexado ao contrato e informar tudo o que o imóvel deverá ter depois de pronto, inclusive, o que se referir ao acabamento.
Verifique se há prazo de carência, período em que o incorporador poderá desistir do empreendimento bem como a época e a forma de cessão de direitos ou transferência do contrato. Atenção para os valores a serem pagos na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão – habite-se. A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se. Informe-se sobre os casos possíveis de rescisão e se estão fixadas as condições para devolução dos valores pagos, no caso de inadimplência do adquirente.
Ao assinar o contrato, lembre-se de rubricar todas as páginas. Solicite que o contrato seja assinado na presença de testemunhas qualificadas e do vendedor. Exija, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo as firmas de todas as assinaturas. Posteriormente, registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente.
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